一向稳健的香港地产商，也走到了最危险的时候。
港资房企路劲基建于今年2月份宣布延期支付3亿美元永续债的利息，近日再次对一笔2029年7月到期的美元票据与债权人交涉，申请以实物付息代替现金付息，遭到持有25%的否决权股份的PJT Partners和Latham & Watkins代理的债权人团体反对。至最后期限，路劲未按期支付该笔利息。
8月14日，路劲发布公告表示：“本集团已决定暂停支付本集团所有离岸银行债务、票据及永续证券的所有到期应付本金及利息。”这意味着，路劲正式加入违约房企行列。
8月14日股市开盘后，路劲股价应声下跌超10%。
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根据路劲地产公告，上述美元票据的本轮付息时间应在2025年7月12日，根据该票据的条款和条件规定有30天的利息支付宽限期，也即路劲应在8月12日前支付该笔利息。
路劲于6月20日开始进行有关票据付息用实物替代现金的同意征求流程。根据路劲的公告，除了上述美元票据之外，还另有4笔美元票据也同步进行条款修订和豁免的投票流程。
以上五笔美元票据分别为：2029年7月到期，利率5.2%的美元票据；2028年3月到期，利率6.7%的美元票据；2028年9月到期，利率5.9%的美元票据；2029年3月到期，利率6.0%的美元票据；2030年1月到期，利率5.125%的美元票据。
根据公开信息，路劲离岸债务（包括银行债务及票据）约15.1亿美元，另有8.905亿美元永续证券，合计近24亿美元债务全部暂停支付利息，每年应付利息总额超9亿人民币。
据业内人士推测，债权人团体反对的原因是他们认为路劲有钱付息，公司尚有大量优质资产，偿债能力并没有实质性坍塌。
01
港资房企的“稳健”，主要体现在它们对高杠杆的警惕，以及对持有型资产等有持续现金流的业务布局的青睐。
路劲集团因为充当过孙宏斌在做顺驰失败时的“白衣骑士”而广为人知。其有三大核心业务：房地产开发、收费公路、产业。其中，房地产和收费公路贡献了绝大部分销售额和现金流。
路劲集团核心业务收入数据
收费公路业务为路劲的核心业务之一，也是提供持续性现金流的主要来源。据路劲披露的业绩报告显示，2020年-2024年，路劲收费公路分别为其贡献27.25亿港元、37.79亿港元、37.16亿港元、39.06亿港元、24.4亿港元收入。
随着2020年之后地产开发行业整体进入下行期，路劲集团的业绩也随之逐步下滑，2020年-2024年五年间的营业收入数据分别为：246.78亿港元、171.56亿港元、130.75亿港元、55.37亿港元，累计跌掉了超77.5%的收入。
而作为提供稳定现金流的“基本盘”，收费公路业务的占比随之不断上升，2021年-2024年期间，对应的收入占比分别为：11.26%、15.31%、21.66%、29.87%、44.07%。
2022年之后，收费公路业务贡献的收入，已经超过了当年经营活动产生的现金流量净额。
但随着公司经营状况的不断恶化，路劲债务压力高企，不得不出售收费公路权益化债。
2023年11月，路劲出售了四条内地高速公路的收费业务，回笼资金44.12亿元。2024年4月，路劲又出售了内地最后一条公路的收费权益，至此路劲只剩下印度尼西亚4条高速公路。
从表面数据上看，出售资产之后，路劲的负债总量大幅缩减，2024年共计偿还港币68.03亿元等值的贷款，净权益负债比率下降至55%，“减债筑基 轻装上阵”获得一定效果。
但实际上，路劲的现金流情况并没有好转。财报数据显示，2024年，路劲税后亏损为33.08亿港元，股东应占亏损为41.22亿港元。亏损额几乎与其期末手持的现金金额相当（42.74亿港元）。
2025年内，路劲需要偿还29.12亿港元债务。从2027年开始的三年内，需要再偿还82.8亿港元。但路劲的融资渠道全面萎缩，2021年-2024年新增贷款从198.7亿港元降至12.02亿港元，融资活动产生的现金流量净额从-23.05亿港元增加到-79.94亿港元。缺口越来越大，已经堵死了路劲“借新还旧”的路径。
截至2024年底路劲集团负债情况
为了缓解紧张的现金流压力和债务问题，路劲一方面推进债务展期，将短期债务后延，用时间换空间；另一方面出售内地高速公路收费权益，削减债务规模。
但业绩的加速下滑，始终让路劲的债务压力难以缓解。公开数据显示，2024年路劲集团的物业销售额为124.62亿元，较2023年下跌约55%。2025年上半年，路劲的销售额再跌28.37%，至52.32亿元，靠经营活动产生的现金流已经难以解决其面临的债务问题。
因此，在成功完成债务展期之后，路劲依然决定冒着违约风险减轻付息压力。2025年2月，路劲决定停止永续证券的分派，在永续债层面违约。并表示“除非我们能在未来几年内逐步偿还债务，否则在债务全部清偿之前，我们不可能开始偿还永续证券应付未付的分派。”
6月至今，路劲一直在寻求美元债的利息分派以实物形式代替现金。但未获成功。
02
据业内人士分析，路劲的实物付息方式未获债权人认可，根本原因在于双方对路劲的偿债能力存在判断分歧，部分债权人认为路劲持有的印尼公路收费权益等核心资产估值超50亿美元，足以覆盖其债务，而单伟彪“减债是首要任务”的表态，被认为是可能牺牲小债权人利益的一种方案。
路劲持有的4条有收费权的印尼公路为SN高速公路、MKTT高速公路、NKK高速公路、SB高速公路，总里程约335公里，这也是路劲手里现有的最后优质稳健资产。
2024年，上述4条印尼高速公路项目路费收入17.65亿元，约占公司总营收的1/3，且可以提供稳定的现金流和利润，对路劲后期的化债工作极为重要。
根据路劲发布的消息，2025年下半年，印尼有两条高速公路的通行费率将再次大幅上调，预计2025年以后的路费收入及股息贡献皆会有所增长。
因此，路劲不会轻易折价出售手中的“压舱石”，而是选择了公开债正式违约。
发布违约公告的同时，路劲表示将会着手推进债务重组。“我们不打算根据与指定资产相关的强制回购或赎回承诺而赎回及╱或回购任何票据或永续证券。相反，出售指定资产所得款项的一部分将用于全面重组，包括支付重组费用。”
截至2024年底，路劲的总贷款额为162.27亿港元，正常的业务运行带来的现金流已经不足以完成贷款偿还，所以必须通过债务重组，或者卖掉优质资产完成债务缩减。
路劲集团主席单伟彪
2024年底，路劲集团主席单伟彪在公司的元旦致辞中写道：路劲未来三年的旅程中，债务还在，压力不减，我们必须把好舵，行好船，彻底解决债务问题，只有保证企业在风浪中不沉船，才谈得上如何在风浪过后轻装上阵再出发。
只不过，让人没想到的是路劲没有选择挺到最后，而是在外界认为其还有能力付息的时候，提前违约，启动债务重组。
2024年初，路劲集团主席单伟彪预计：2024年年底房地产行业会筑底，并在2025年开始慢慢向好。很显然，情况要比他预计的更加困难。
03
除了路劲集团，其它港资房企的日子也并不好过。
近日新世界发展发布公告表示，旗下子公司发行的四只永续债将延迟支付利息，涉及金额达34亿美元。这是新世界上市以来首次出现债务风险。虽然永续债利息延期支付并不算直接违约，但此举为后续的债务问题画上问号。
一向以稳健著称，经历过周期低谷的香港地产商出现了第一批集中违约迹象。
部分仍在正常经营的港资房企正遭遇业绩滑铁卢。比如，太古地产发布的2025年中期业绩数据显示，公司股东应占报亏12.02亿港元，这也是太古地产自2010年以来首次中期股东应占溢利转为亏损。
九龙仓置业2025年上半年继续亏损，亏损额扩大至24.06亿港元。瑞安房地产手中分非受限现金只有28.71亿元，已经无法覆盖82.64亿元年内到期债务。
盈利下滑、流动性管理越来越困难，是企业进入风险期的开始。但从以另一个角度来看，港资房企出现违约，或许是地产过剩产能出清即将进入最后的倒计时阶段，地产行业迎来真正的筑底期。
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